Как квалифицировать договор, названный как предварительный, о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но включающий в себя не только обязательство заключить основной договор в будущем на предусмотренных им условиях, но и обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества?

В силу ч. 1 и 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором, также предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ч. 1 ст. 487 ГК РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего кодекса.

Исходя из смысла ст. 209 и 429 ГК РФ, для передачи имущества стороне договора должно принадлежать отчуждаемое имущество на праве собственности.

Следовательно, не может быть заключен предварительный договор в отношении имущества, которое не принадлежит лицу на праве собственности.

Однако Пленум Высшего арбитражного суда РФ в своем Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснил: если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.