Обязано ли бюджетное учреждение, владеющее на праве оперативного управления недвижимым имуществом в многоквартирном доме, участвовать в его содержании?

В нашей стране довольно часто бывает такая ситуация, когда различные государственные, муниципальные бюджетные учреждения располагаются на первом этаже многоквартирного дома. При этом помещение, занимаемое учреждениями, находится на праве оперативного управления. Если большинство квартир дома или все квартиры находятся в собственности граждан, то управление общим имуществом дома, содержанием его, а также капитальным ремонтом дома занимается товарищество собственников жилья – ТСЖ. В связи с этим часто возникают разногласия между ТСЖ, управляющей компанией и учреждением на предмет участия учреждения в расходах на содержание общего имущества.
Часть 1 ст. 296 ГК РФ раскрывает понятие права оперативного управления –учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Таким образом, при оперативном управлении учреждение обязано нести бремя содержания переданного ему имущества.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Исходя из положений ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Конкретные особенности и режим содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме регулируются правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Таким образом, учреждение, владеющее недвижимым имуществом в многоквартирном доме на праве оперативного управления, обязано нести расходы на содержание общего имущества дома пропорционально доле своего имущества в общем имуществе дома.

На основании вышеизложенного учреждение обязано заключить с ТСЖ, управляющей компанией договор на участие в оплате услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома.